白水县彭衙路棚户区改造项目征收补偿安置方案

白水县彭衙路棚户区改造项目

征收补偿安置方案

为了重建彭衙古城历史文化街区，完善城市基础设施，提升城市品位，改善群众居住条件，县政府决定实施彭衙路棚户区改造项目。为了体现公开、公平、公正的原则，维护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》，依据或者参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规及《白水县棚户区（城中村）改造管理办法》，结合项目实际，特制定《白水县彭衙路棚户区改造项目征收补偿安置方案》，以下简称《方案》。

一、总 则

第一条：征收补偿安置原则

（一）坚持“政府负责、依法征收、公平补偿、妥善安置”的原则。

（二）坚持“统筹兼顾、政策引导、积极协调、平稳推进”的原则。

（三）坚持“实事求是、服务群众、参照成本、区别对待”的原则。

（四）坚持“住宅安置以货币补偿为主，鼓励选用货币补偿，营业性用房纯货币化安置”的原则。

第二条：征收主体、征收部门、实施单位

征收与补偿的主体为白水县人民政府。县住建局为征收部门，负责组织实施房屋征收与补偿工作。县政府设立白水县彭衙路棚户区改造项目指挥部，负责棚改项目的日常事务。实施单位为白水县城关街道办事处。

第三条：征收范围及对象

白水县彭衙路棚户区改造项目位于县城西部，分两期实施：第一期南至雷公路；北至杜康路；东至县医院、县政府、胜利小学一线；西至中医院、白水中学一线。第二期杜康路以北至罕东铁路；东西巷至人民路；南井头矿社区。征收对象为该范围内的土地、房屋、构筑物及附属物(具体征收范围以城市规划定点及测量成果为准)。项目占地面积751.4亩，总户数2188户，建筑面积约50万平方米。其中一期征收土地面积295亩，约1600余户；其余为二期。

第四条：调查、核实和登记

由城关街道办事处牵头，住建局、国土局、城改办、国资局、监察局及评估公司组成摸底调查组，具体负责调查核实并登记。其工作人员入户调查、勘测和丈量时，被征收人应当配合，并提供房屋所有权证、土地使用权证及相关审批文件等能够证明符合补偿条件的各种证件资料，逾期不配合或者不提供的，参照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第五十九条规定（被告在行政程序中依照法定程序要求原告提供证据，原告依法应当提供而拒不提供，在诉讼程序中提供的证据，人民法院一般不予采纳），自行承担相应的法律后果。

第五条：认定组及认定

认定组由城关街道办事处牵头，住建局、国土局、城改办、国资局、监察局等单位组成，具体组成人员如下：

总负责：马建军

认定组组长：王 伟

认定组副组长：白 强 石红斌 田海龙

认定组组员： 王立国 李 军（国资局）吴文忠

                       张亚龙 魏 锋 贾金合 王军斌

                       周利安 赵海鹏 芦亚民 高 星

                       罗利平 宫国岭 董亚军 王中孝

                       贺友文 史耀梅 王锋团

认定组就下列事项进行统一认定并公示：

（1）土地、房产性质认定；

（2）无证房屋认定；

（3）住改商面积认定；

（4）商铺类别认定；

（5）装修等级认定；

（6）被征收房屋建筑结构及成新认定。

被征收人拒绝配合入户调查、勘测和丈量的，评估公司等在查阅复印房屋土地登记档案资料、走访调查、拍照录像、外围勘测丈量后，由认定组进行认定，认定结果进行公示。

第六条：计户依据

以户口本、房屋权属证书、土地使用证、购房合同、建筑工程施工许可证等合法有效证件作为计户补偿依据。

第七条：房屋性质及面积认定

（一）征收范围内建设用地上合法建筑认定：具有土地使用证、房产证、宅基证或其它合法证明手续；其它经国土、住建部门认定的房屋。

（二）对合法建筑依法补偿，对违法建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿。违法建筑由个人自行拆除，逾期不拆除的依法强制拆除。在本征收范围内，未经批准实施的新建、改建、扩建的建筑物、构筑物不予补偿，但在协议征收期限内签订协议的，可以酌情给予适当补助，原则上控制在成本以内，具体由认定组认定后公示。未超过批准期限的临时建筑，给予适当货币补偿。地下储物间按照房屋价格的一半进行货币补偿。

（三）被征收房屋权属证书未载明建筑面积、用途，或者建筑面积、产权有争议的，由城关街道办事处牵头，住建局、国土局、城改办、监察局等有关部门依照法律法规进行调查认定和处理。宅基地上的杂物房、厕所、门楼、厅棚等认定为附属物，按评估价值进行货币补偿。

（四）暂停办理相关事务公告后，不得进行下列活动，违反规定实施的，不予补偿。城关街道办、住建、国土等部门切实做好监管工作。

1、新建、扩建、改建房屋；

2、改变房屋和土地的用途；

3、对房屋进行装潢、装修、设施安装、抵押。

（五）集体土地上的住宅房屋、房屋所有权证载明性质为住宅的国有土地上的房屋，住宅用房从事经营活动缺乏法律依据，但为鼓励协议征收，在签约期限内，对经认定确实从事经营活动的，同时具备以下条件的可以认定为经营性用房：具有营业执照、纳税凭证、连续经营三年以上的一层房屋，经认定组审核可认定为经营性用房；住改商用房从该经营房屋外侧往里最长跨度不超过7米的实际经营面积为商业经营面积，其余面积（含二层及以上）按照住宅或者构筑物进行货币补偿。实际营业的可给予一定补贴，营业补贴标准为彭衙路主干街道的营业性用房每平方米补助500元，其它次干道、巷道每平方米补助200元。

（六）此《方案》发布之日起，与被征收房屋存在租赁关系，由租赁双方自行解除租赁关系；如有抵押的，由被征收人自行解除抵押。如未自行解除的，抵押权人应及时向征收部门申报抵押权。

存在产权纠纷的，原则上由当事人协商解决，在规定期限内尚未解决的，城关街道办事处会同住建局、国土局、城改办、国资局、监察局等相关部门做好勘察记录和房屋评估，可先行拆除，产权界定后再补偿。被征收房屋为违法建筑的，依法强制拆除。

第八条：评估机构的确定

房屋征收部门发布房地产评估机构报名公告，面向社会公开选定评估机构。房地产评估机构在规定时间内报名并通过报名资格条件审查，具备条件的评估机构由征收部门统一提交城关街道办事处，城关街道办事处组织被征收人代表，通过协商的方式选定评估机构；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。将评估机构选定结果在征收范围内公示。选定的评估机构对被征收土地、房屋、构筑物及装饰装修的补偿价格进行评估，出具评估报告。

被征收人对评估结果有异议的，可在接到评估报告15日内向房地产评估机构申请复核评估。对复核评估结果仍有异议的，在接到复核结果15日内可向房屋征收评估专家委员会申请鉴定。

二、协议征收补偿与安置

第九条：协议签约期限

本项目一期征收区域协议征收签订补偿安置协议的期限为80天，逾期进入依法征收或者其它强制程序。

第十条：征收补偿安置协议

（一）城关街道办事处代表指挥部与被征收人依照本方案的规定签订补偿安置协议。补偿安置协议的基本内容包括：补偿方式、补偿金额和支付期限、房屋的性质、用于产权置换的房屋性质、地点和面积、搬迁补助费、临时安置补偿费、停产停业损失补偿费、搬迁期限、过渡方式、过渡期限、违约责任和奖励支付等事项。同时将房产、地产等手续交房屋征收部门备档。

（二）补偿安置协议签订后，被征收人拒绝领取补偿费的，由征收部门向公证机关办理提存公证。

（三） 被征收人在征收公告规定的签约期限内无正当理由拒绝签订房屋征收补偿安置协议，由作出征收公告的县人民政府作出补偿决定。被征收人在补偿决定规定的期限内，拒不搬迁的，县人民政府可依法申请人民法院强制执行。

第十一条 就近住宅安置房建设

按照彭衙路棚户区项目改造规划，选定安置点，确定安置小区的详细建设规划、户型、面积、层高、楼体立面，住宅安置房为两梯四户，实行人车分流。户型分别为：两室一厅、两室两厅、三室两厅，每户建筑面积为：80平方米、105平方米、135平方米（最终以规划审批设计方案为准），户型比例为：30%、30%、40%。就近建设少量的住宅安置回迁房，安置对象为村级集体经济组织成员。

第十二条 补偿安置方式

根据城市总体规划和项目规划，结合该项目性质，本次住宅房屋征收采用货币补偿及产权置换两种方式，以货币化补偿为主；营业性用房采用纯货币化安置方式。

征收范围内的党政机关、企事业单位办公用房先行由县人民政府按国有资产调拨处理，无法调拨的，货币化补偿。

对生产加工和仓储性用房的被征收人采用货币补偿的方式。

（一）选择货币化安置的办法

住宅货币化安置分两种办法：一是单一货币安置；二是被征收人选定政府指定达到入住条件的存量商品房作为安置补偿，按照补偿价格与购置价格结算，互补差价。

按照房地产评估机构根据被征收房屋的合法建筑面积、区位、用途等因素出具的房地产市场评估价格报告，对被征收人进行补偿。

选择货币化安置的被征收人，签订协议后3至5个工作日付总补偿款的30%，交付被征收房屋后再付总补偿款的70%及奖励。

（二）选择产权置换的办法

1、选择产权置换的住宅被征收人，面积置换比例不超过1:1，置换方式按各自价值进行结算，等价值置换，面积含公摊面积。

征收区域内的营业性用房实行纯货币化安置，安置补偿标准参考市场价格，不低于原购买价格。

原被征收人（住宅）有优先选择权，置换以所建安置房为限，按照交房的先后顺序进行置换，独院产权置换的面积为一、二层建筑面积，一、二层面积之和不足80平方米的，补足80平方米，多余面积按建设成本价补差价；二层以上只按建筑面积的重置价进行货币补偿，补偿后土地权属收回。

2、征收住宅房屋，产权置换房屋套内建筑面积与被征收房屋套内建筑面积相等部分，被征收房屋评估价值高于产权置换房屋评估价值结算差价；被征收人符合享受最低生活保障条件的，被征收房屋价值低于产权置换房屋评估价值的不结算差价。

3、被征收人符合住房保障条件的，按照省、市、县有关规定执行。

第十三条：土地及房屋补偿

（一）土地补偿标准

国有土地：60万元/亩；

集体土地：55万元/亩；

（二）住宅房屋补偿标准（含独院）

1、砖混结构：

2、框架结构：

国有土地上房屋没有所有权证的，但认定为合法建筑的，在前款标准上，每平方米减少100元。

3、土木结构、窑洞：1500元/m²

（二）单元房补偿标准实行房地综合价，补偿协议签订后，土地一并收回。

1、房地产开发的商品房（单元楼）

2、小产权房

3、原单位集资建设的住宅楼

成新八成以上房屋是指2007年7月1日后建成并使用的房屋；五成以上八成以下房屋是指1997年7月1日——2007年6月30日建成并使用的房屋；五成以下房屋是指1997年6月30日以前建成并使用的房屋。

（四）营业性房屋补偿标准

1、国有土地主干道商业砖混用房补偿标准：

商业用房属框架结构的在前款的基础上每平方米增加500元。

2、集体土地主干街道住改商砖混房屋补贴标准：

一层商业房：4000元/m²，二层以上依照住宅价补偿，并给予商业用房补贴，标准为：

二层商业房补贴：500元/m²

三层及以上用房补贴：300元/m²

住改商营业用房属框架结构的在前款的基础上每平方米增加500元。

三、依法征收补偿与安置

第十四条：本征收区域依法征收补偿安置的期限和措施。

期限为从协议征收期限界满之日起60日。为防止形成半拉子工程，确保彭衙古城改造按计划全面开工建设，对逾期不签订补偿协议的，根据不同情况分别或者同时采取下列方法强制解决：

（一）针对国有土地上的房屋，县人民政府按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、二十八条规定，作出补偿决定，依法申请人民法院强制执行；

（二）针对集体土地上的房屋、国土资源局根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，作出责令交出土地决定，拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行；也可以由村（居）民委员会层报县政府根据《中华人民共和国土地管理法》第六十五条规定，作出收回土地决定，依法申请人民法院强制执行。

（三）针对危房，住建局委托危房鉴定机构对存在危险的房屋进行技术检测和鉴定，属于D级危房的，依法立即拆除；

（四）针对违法建筑，规划执法部门根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十八条规定，作出责令限期拆除决定，经催告后由县人民政府组织公安、执法、住建、国土、办事处、公证处等部门依法强制拆除；

（五）非法信访的，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》及公安部《关于公安机关处置信访活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》，公安机关依法处理；

（六）税务机关依法对被征收企业和经营者进行税收稽查和执法；

（七）市场监督、卫计、食药、环保等行政执法部门在职权范围内依法履行职责，形成征收合力；

（八）其他合法有效的方法。

第十五条 对于期限内未签订补偿协议的国有土地上房屋，由县人民政府依法作出补偿决定。

1、选择货币补偿的，按照房地产评估机构的评估报告所确定的数额；

2、住宅选择产权置换的，依据签订征收协议的先后顺序，由征收部门提供现有的安置房，由房地产评估机构进行双向评估结算差价；

被征收人不享有任何奖励和优惠。

第十六条对于期限内未签订补偿协议的集体土地上房屋，根据不同情形，依法补偿，并按照下列方式进行补偿安置：

1、选择货币补偿的，土地上房屋由房地产评估机构进行重置价评估，合法宅基地参照基准地价补偿；

2、住宅选择产权置换的，选择新建安置房或存量商品房进行安置，结合标准结算差价；

被征收人不享有任何奖励和优惠。

第十七条 补偿安置以户为单位，产权存在争议的，在提存补偿金、留存安置房指标并经公证处证据保全的前提下先行拆除，待产权依法界定后再进行补偿安置。

四、搬迁及临时安置补偿

第十八条：附属物补偿费、临时安置补偿费、搬迁补助费

1、被征收房屋有装潢、装修的，按照房地产评估机构出具的评估价格报告对被征收人进行补偿。对被征收人支付构筑物、附属物补偿费，补偿标准见附表。

2、征收住宅房屋并采取产权置换的被征收人，以户口本为准每人每月支付200元临时安置补偿费，支付临时安置补偿费的期限为：多层24个月，高层30个月，按季度支付，从被征收人交付被征收房屋时起计算，超补偿协议约定过渡期限的，自逾期之月起，每月按标准的2倍支付临时安置补偿费。

3、被征收人选择货币安置方式的，一次性支付搬迁补助费1000元；住宅选择产权置换方式的，一次性支付搬迁补助费2000元（含搬出与迁入补助）。

4、水电暖、网络、天然气等入户费计入补偿或回迁安装。

五、奖励与保障

第十九条：奖励办法

1、被征收人在征收公告和《补偿安置实施方案》规定的协议征收期限内签订征收安置协议并按期搬迁的给予奖励，奖励期限为80天，分为三个奖励期：

第一个奖励期为第1天—50天,按评估总价的20％奖励。

第二个奖励期为第51天—70天,按评估总价的10％奖励。

第三个奖励期为第71天—80天,按评估总价的5％奖励。

2、住改商在签约期限内签订征收补偿协议的被征收人可以不结算补差价。

3、选择纯货币化安置的被征收人在奖励期限内签订协议的每户奖励3万元（含省市奖励资金）。

4、正在营业的停产、停业损失按照营业部分总评估价的1%进行补偿，搬迁费按实际营业面积每平方米补助30元。

第二十条：选房办法

住宅被征收人按交付被征收房屋顺序号并结合产权置换房屋户型自主选择房屋的层次、朝向等。置换多套房屋的被征收人，选择楼层时应采取高低结合的方式，具体分房细则由城关街道办事处制定。

六、法律责任

第二十一条：安全及应急处置

被征收人具有下列情形的，由公安机关依法予以治安处罚直至追究刑事责任：

（一）采取自焚、自残、自杀方式，以及对搬迁工作人员进行侮辱、殴打、威胁，妨碍依法搬迁的；

（二）在家存放易燃、易爆、剧毒、腐蚀、放射性物质的；

（三）饲养烈性犬、大型犬妨碍搬迁的；

（四）制造谣言、散播虚假信息的；

（五）煽动、组织、策划违法信访或集会游行的；

（六）采取伪造或者虚构手段骗取征收补偿款的；

（七）其他违法方式对抗依法征收的。

第二十二条：公告及送达方式

在征收过程中，有关公告、通知、布告等通过平面媒体、电视媒体、网络等在征收范围内进行公示。

评估报告、征收决定、补偿决定、责令收回土地决定、责令限期拆除决定、强制拆除决定和执行裁定等法律文书可以采取直接送达、委托送达、公证（见证）留置送达、邮寄送达或公告送达等方式送达。

第二十三条：防范安全事故

在搬迁过程中，被征收人应当加强安全防范措施，防止水、电、煤气等安全事故发生，妥善保管身份证、户口本、结婚证、宅基地使用权证、准建证和房屋权属证书等办理相关手续的重要证件和资料。委托他人代为办理的，应当办理授权委托手续，避免上当受骗。

人民政府强制拆除决定书、人民法院执法裁定书规定的搬迁期限未届满的，自来水、电力、燃气、供热等部门不得停止供应，确保被征收人正常生活；上述文书规定的搬迁期限届满后，征收实施单位应当通知上述部门停止供应，以防造成安全事故。

七、附则

第二十四条：相关责任和可能承担的法律后果

（一）被征收人腾空房屋后，需保持原房屋结构完整，设施齐全，不得损坏和拆除门、窗、暖气、管网线及各类用表等设施，被征收人交房前原房屋固定设施遭人为拆除的，将按损失的价值扣除被征收人的补偿金。

（二）征收人与被征收人在本方案确定的征收补偿签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由县人民政府按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

（三）被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定的期限内又不搬迁交房的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行，人民法院作出执行裁定后，被征收人拒不执行人民法院判决、裁定的，可以采取下列强制方法：

1、人民法院可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第111条规定，对其司法拘留；

2、根据最高人民法院有关裁执分离司法解释的规定，移送县政府，在公安、住建、国土、办事处、城改办、公证等部门配合下实施强制拆除，被执行人承担执行费和实际执法的支出；

3、情节严重影响恶劣的，根据《中华人民共和国刑事诉讼法》规定，由公安机关依法追究其拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。

（四）征收补偿协议签订后，被征收人应将土地使用证、房屋所有权证等相关资料一并缴回，征收部门应及时到国土资源、房产管理部门办理注销手续。

选择产权置换的住宅被征收人应当按照住宅专项维修资金相关管理规定缴存产权置换房屋的专项维修资金。

（五）对于伪造证件，提供虚假证明的被征收人，一律移交司法机关严肃处理，所签订合同按照无效合同处理，伪造公文证件印章的依法追究刑事责任。

（六）在房屋征收与补偿过程中，工作人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由白水县人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（七）采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十五条：未尽事宜解决

本方案未尽事宜，经指挥部研究并报县人民政府批准后实施。

为使被征收人利益最大化，请在征收动员大会结束后尽快签订补偿安置协议。

第二十六条：本方案自征收公告发布之日起实施。

第二十七条：本方案由白水县彭衙路棚户区项目指挥部负责解释并监督实施。

附：1、其他附属物、构筑物补偿标准；

2、装修补偿标准

附件2

装修补偿标准